img_4762

По словам столичных властей, темпы строительства подземки в Москве сегодня являются рекордными за всю историю метростроения. При этом в минувшем году было открыто 5 новых станций. Но уже в 2017 году Департамент строительства планирует значительно улучшить этот показатель и запустить в три раза больше остановочных пунктов «подземки». Аналитики компании «Метриум Групп» ознакомились с планами чиновников и выяснили, рядом с какими новостройками появятся новые станции метро и как они повлияют на ценообразование.

В первые дни наступившего года заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил, что в 2017 году в столице будут открыты 15 новых станций метрополитена – в три раза больше, чем в прошлом. Однако на официальном сайте руководимого им ведомства на сегодняшний день значатся 19 станций, в том числе 3, которые должны были запуститься до конца 2016 года, но строители не уложились в срок.

Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы, 12.01.17 г.

Аналитики «Метриум Групп» выяснили, что в радиусе 1,5 км (расстояние, которое можно преодолеть пешком за 15-20 минут) от каждой из этих 19 станций сегодня реализуется 46 жилых и апартаментных комплексов на первичном рынке. Причем новые станции метро, запланированные к открытию на 2017 год, можно условно разделить на две группы:

  • рядом есть новостройки;
  • рядом есть новостройки, однако новая станция дублируется уже действующими.

«Считается, что открытие новой станции метро неизбежно ведет к росту цен на недвижимость в прилегающих районах, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В реальности же есть ряд факторов, которые могут нивелировать значимость этого события. Например, если новая станция открывается в шаговой доступности от уже действующей или вообще дублирует ее. В этом случае для жителей расширяется вариативность передвижения по Москве, однако о кардинальном улучшении транспортной доступности речи не идет. Поэтому влияние таких станций на рост стоимости жилья будет минимальным».

Среди новостроек, на которые открытие новых станций метро окажет непосредственное влияние, в меньшей степени представлены апартаменты – всего 5 проектов из 22. В остальных 17 жилых комплексах предлагаются квартиры комфорт-, бизнес- и премиум-классов.

Больше всего новостроек расположено в пешей доступности от строящейся станции «Очаково» — 3 жилых комплекса. Прямо рядом с ней сегодня возводится ЖК «Пикассо», а на несколько большем удалении жилые комплексы «Мичурино-Запад» и «О7».

Кроме того, в ближайшем окружении еще восьми станций, запланированных к открытию в 2017 году, возводится по два проекта. Среди них интерес представляют остановочные пункты за МКАД – в районе Солнцево и в Новой Москве. Так, рядом со станцией «Говорово» реализуются жилые комплексы «Мещерский лес» и «Татьянин Парк», у метро «Солнцево» – ЖК «Лучи», а по соседству с «Рассказовкой» одноименный жилой комплекс «Рассказоvка» и масштабный проект «Переделкино Ближнее». При этом рядом с проектами «Лучи» и «Переделкино Ближнее» появятся еще по одной станции, но на чуть большем удалении, чем описанные выше. Это «Боровское шоссе» и «Новопеределкино» соответственно.

Сюда же следует добавить новостройки внутри МКАД, но в удаленных от метро частях районов Дмитровский, Ховрино и Очаково-Матвеевское: «Город», «Летний сад» (оба – рядом с метро «Верхние Лихоборы»), «Янтарь Apartments», «Смольная, 44» (оба – метро «Ховрино»), «Пикассо», «Мичурино-Запад» и «О7» (все три – «Очаково»). Рядом с остальными будущими станциями метро расположены проекты бизнес- и премиум-класса, жители которых пользуются метро в меньшей степени.

Все перечисленные жилые комплексы можно отнести к одним из самых доступных предложений на первичном рынке Москвы. В частности, в ЖК «Мещерский лес» стоимость квартир начинается от 3,05 млн рублей, в ЖК «Летний сад» – от 3,4 млн рублей, а в ЖК «Лучи» – от 4,08 млн рублей. Низкий порог входа делает эти проекты привлекательными для широкого круга покупателей, которые могут не только приобрести комфортное жилье рядом с метро, но и получит прибыль за счет улучшения транспортной доступности новостройки.

Новостройки рядом со станциями метро, запланированными к открытию в 2017 году[1]

Название проекта Станция Расстояние (м) Класс/ статус РВЭ корпусов в продаже Min стоимость кв. м (тыс. руб.) Min бюджет покупки (млн руб.)
«Город» «Верхние Лихоборы» 600 Комфорт/ квартиры 4 кв. 2018 125,7 5,11
«Летний сад» 750 4 кв. 2018 4 кв. 2019 120,2 3,4
«Мещерский лес» «Говорово» 50 3 кв. 2017

4 кв. 2019

94,4 3,05
«Татьянин Парк» 750 4 кв. 2018 125,1 5,28
«Штаб-квартира на Мосфильмовской» «Ломоносовский проспект» 850 Бизнес/ апартаменты 2 кв. 2017 169,6 9,45
SNEGIRI ECO «Минская» 1000 Премиум/ квартиры 2 кв. 2017 510,7 49,54
«Долина Сетунь» 1000 Получение РВЭ 388,4 32,2
«Лобачевский» «Мичуринский проспект» 900 Бизнес/ квартиры 4 кв. 2016 168,2 8,06
«Пикассо» «Очаково» 150 Комфорт/ квартиры 2 кв. 2019 146,2 5,57
«Мичурино-Запад» 550 Получено РВЭ 150 6,32
«О7» 1350 1 кв. 2017 1 кв. 2018 150,5 5,35
«Мичуринский» «Раменки» 250 Бизнес/ квартиры Получено РВЭ 263 16,09
«Мосфильмовский» 700 Получено РВЭ,

1 кв. 2019

221,3 11,73
«Переделкино Ближнее» «Рассказовка» 300 Комфорт/ квартиры Получено РВЭ

4 кв. 2017

98,6 4,47
«Рассказоvка» 500 4 кв. 2017 125 5
Apartville Fitness & Spa Resort «Селигерская» 400 Бизнес/ апартаменты 3 кв. 2017 113,3 4,73
«Дуэт» 450 Бизнес/ квартиры 4 кв. 2018 134,5 5,03
«Лучи» «Солнцево» 550 Комфорт/ квартиры 1 кв. 2017 4 кв. 2018 97 4,08
«Янтарь Apartments» «Ховрино» 700 Комфорт/ апартаменты 3 кв. 2017 85,1 2,84
«Смольная, 44» 800 1 кв. 2019 110,8 3,26
«Лайнер» «ЦСКА» 200 Бизнес/ апартаменты 1 кв. 2017 156,8 4,98
«Лица» 300 Бизнес/ квартиры 4 кв. 2017 250 13,39

Источник: «Метриум Групп»

Что же касается тех будущих станций, которые дублируют уже действующие, то рядом с ними аналитики «Метриум Групп» насчитали 24 проекта. В подавляющем большинстве из них (14 новостроек) представлены исключительно апартаменты. Еще в семи – только квартиры. А в оставшихся трех и квартиры, и апартаменты.

Среди дублирующих станций самое большое количество новостроек расположено вблизи будущей станции «Деловой центр» Третьего пересадочного контура: 7 проектов, из которых шесть – это небоскребы ММДЦ «Москва-Сити», а также новый жилой комплекс премиум-класса CITY PARK. Для этих объектов принципиального улучшения транспортной ситуации не произойдет из-за того, что здесь уже работают целых две станции метро и одна остановка МЦК.

Стоит также отметить будущую станцию метро «Минская». Всего в радиусе 1,5 км от нее представлены 5 новостроек. Однако они расположены таким образом, что 3 из них («Квартал Триумфальный», «ФилиЧета-2» и Match Point) попадают в зону действия уже работающих станций метро, а еще 2 – SNEGIRI ECO и «Долина Сетунь» – находятся в локации, рядом с которой остановочных пунктов метрополитена ранее не было. За счет этого «Минская» попала сразу в две категории: как станция, открытие которой окажет влияние на соседние новостройки, и как дублирующая станция.

Новостройки рядом с будущими станциями метро, дублирующими действующие[2]

Название проекта Станция Расстояние (м) Дублирующая станция Класс/ статус РВЭ корпусов в продаже Min стоимость кв. м (тыс. руб.) Min бюджет покупки (млн руб.)
IQ Квартал «Деловой центр» 50 «Деловой центр» (метро, МЦК), «Выставочная» Элит/ апартаменты Получено РВЭ 264 15,57
«Башня Федерация» 200 1 кв. 2017 500 43,34
«Город Столиц» 300 Получено РВЭ 766,1 159,34
«Меркурий Сити Тауэр» 400 Получено РВЭ 542,6 24,42
«ОКО» 450 Получено РВЭ 477,1 30,7
NEVA TOWER 500 4 кв. 2018 296,6 19,32
CITY PARK 1100 Премиум/ квартиры 2 кв. 2018 213,9 7,77
«Квартал Триумфальный» «Минская» 1200 «Славянский бульвар» Премиум/ квартиры 4 кв. 2018 185,5 12,88
Match Point 1200 «Филевский парк», «Багратионовская» Бизнес/ апартаменты 4 кв. 2019 201 6,12
«ФилиЧета-2» 1250 Бизнес/ квартиры 4 кв. 2016 182 10,25
«Поколение» «Окружная» 150 «Владыкино» (метро), «Окружная» (МЦК) Комфорт/ квартиры 4 кв. 2017 1 кв. 2018 122,2 5,12
Гостиница «Восток» 250 Комфорт/ апартаменты 1 кв. 2018 130,7 2,28
Cleverland 900 4 кв. 2018 124 2,34
«Искра Парк» «Петровский Парк» 350 «Динамо» Бизнес/ апартаменты 4 кв. 2018 184 8,9
«ВТБ Арена Парк» 450 4 кв. 2017 207,7 12,3
Премиум/ апартаменты 2 кв. 2017 538,1 53,5
«Царская площадь» 500 Бизнес/ квартиры 3 кв. 2018 222,9 9,49
Бизнес/ апартаменты 190,8 6,54
«Династия» «Хорошевская» 300 «Полежаевская» Бизнес/ квартиры 4 кв. 2019 165 6,15
«Прайм Тайм» «ЦСКА» 1100 «Аэропорт» Бизнес/ квартиры 4 кв. 2018 236,5 8,71
Aerolofts 1200 Бизнес/ апартаменты Получено РВЭ,

1 кв. 2017

210 7,42
МФК «Фили Град» «Шелепиха» 900 «Фили» Комфорт/ квартиры Получено РВЭ,

1 кв. 2017

215 9,21
Комфорт/ апартаменты 185 5,68
ONLY 800 Бизнес/ апартаменты 2 кв. 2018 176,7 5,84
«ЦЕНТР-СИТИ» 100 «Деловой центр» (метро, МЦК), «Шелепиха» (МЦК) Бизнес/ квартиры 4 кв. 2020 148,2 5,2
«Сердце Столицы» 850 4 кв. 2017 4 кв. 2018 4 кв. 2019 170,2 9,65
Бизнес/ апартаменты 4 кв. 2018 222,3 8,12
«Новая Пресня» 600 Получено РВЭ 177,5 6,94

Источник: «Метриум Групп»

 «Если рассматривать новостройки рядом с будущими станциями метро как инвестиционный инструмент, то следует иметь ввиду ряд нюансов, – резюмирует Мария Литинецкая. – Во-первых, проекты, рядом с которыми уже есть действующие станции метро, получат совсем незначительную прибавку. То же самое касается и новостроек в высокобюджетном сегменте: подавляющее большинство покупателей квартир бизнес- и премиум-класса пользуются личным автотранспортом. Максимальный же прирост в цене ждет проекты комфорт-класса, расположенные в районах, ранее не охваченных сетью метрополитена. Это могут быть территории Новой Москвы, старые столичные районы за МКАД, а также локации, находящиеся между действующими ветками метро, но на большом удалении от них. Сегодня на рынке представлено немало таких проектов, причем с довольно низким порогом входа. При этом жилой комплекс должен находиться в пешей доступности от будущей станции подземки. Сочетание всех этих факторов позволит получить доход от инвестиций на уровне 30-40% даже в текущей экономической ситуации в стране».

Елена Кудымова

[1] Проекты сгруппированы по станциям метро, станции расположены в алфавитном порядке, а новостройки – по мере удаления от метро.

[2] Проекты сгруппированы по станциям метро, станции расположены в алфавитном порядке, а новостройки – по мере удаления от метро.