В 2017 году метро откроется рядом с более чем 45 столичными новостройками

По словам столичных властей, темпы строительства подземки в Москве сегодня являются рекордными за всю историю метростроения. При этом в минувшем году было открыто 5 новых станций. Но уже в 2017 году Департамент строительства планирует значительно улучшить этот показатель и запустить в три раза больше остановочных пунктов «подземки». Аналитики компании «Метриум Групп» ознакомились с планами чиновников и выяснили, рядом с какими новостройками появятся новые станции метро и как они повлияют на ценообразование.

В первые дни наступившего года заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил, что в 2017 году в столице будут открыты 15 новых станций метрополитена – в три раза больше, чем в прошлом. Однако на официальном сайте руководимого им ведомства на сегодняшний день значатся 19 станций, в том числе 3, которые должны были запуститься до конца 2016 года, но строители не уложились в срок.

Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы, 12.01.17 г.

Аналитики «Метриум Групп» выяснили, что в радиусе 1,5 км (расстояние, которое можно преодолеть пешком за 15-20 минут) от каждой из этих 19 станций сегодня реализуется 46 жилых и апартаментных комплексов на первичном рынке. Причем новые станции метро, запланированные к открытию на 2017 год, можно условно разделить на две группы:

• рядом есть новостройки;
• рядом есть новостройки, однако новая станция дублируется уже действующими.

«Считается, что открытие новой станции метро неизбежно ведет к росту цен на недвижимость в прилегающих районах, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В реальности же есть ряд факторов, которые могут нивелировать значимость этого события. Например, если новая станция открывается в шаговой доступности от уже действующей или вообще дублирует ее. В этом случае для жителей расширяется вариативность передвижения по Москве, однако о кардинальном улучшении транспортной доступности речи не идет. Поэтому влияние таких станций на рост стоимости жилья будет минимальным».

Среди новостроек, на которые открытие новых станций метро окажет непосредственное влияние, в меньшей степени представлены апартаменты – всего 5 проектов из 22. В остальных 17 жилых комплексах предлагаются квартиры комфорт-, бизнес- и премиум-классов.

Больше всего новостроек расположено в пешей доступности от строящейся станции «Очаково» — 3 жилых комплекса. Прямо рядом с ней сегодня возводится ЖК «Пикассо», а на несколько большем удалении жилые комплексы «Мичурино-Запад» и «О7».

Кроме того, в ближайшем окружении еще восьми станций, запланированных к открытию в 2017 году, возводится по два проекта. Среди них интерес представляют остановочные пункты за МКАД – в районе Солнцево и в Новой Москве. Так, рядом со станцией «Говорово» реализуются жилые комплексы «Мещерский лес» и «Татьянин Парк», у метро «Солнцево» – ЖК «Лучи», а по соседству с «Рассказовкой» одноименный жилой комплекс «Рассказоvка» и масштабный проект «Переделкино Ближнее». При этом рядом с проектами «Лучи» и «Переделкино Ближнее» появятся еще по одной станции, но на чуть большем удалении, чем описанные выше. Это «Боровское шоссе» и «Новопеределкино» соответственно.

Сюда же следует добавить новостройки внутри МКАД, но в удаленных от метро частях районов Дмитровский, Ховрино и Очаково-Матвеевское: «Город», «Летний сад» (оба – рядом с метро «Верхние Лихоборы»), «Янтарь Apartments», «Смольная, 44» (оба – метро «Ховрино»), «Пикассо», «Мичурино-Запад» и «О7» (все три – «Очаково»). Рядом с остальными будущими станциями метро расположены проекты бизнес- и премиум-класса, жители которых пользуются метро в меньшей степени.

Все перечисленные жилые комплексы можно отнести к одним из самых доступных предложений на первичном рынке Москвы. В частности, в ЖК «Мещерский лес» стоимость квартир начинается от 3,05 млн рублей, в ЖК «Летний сад» – от 3,4 млн рублей, а в ЖК «Лучи» – от 4,08 млн рублей. Низкий порог входа делает эти проекты привлекательными для широкого круга покупателей, которые могут не только приобрести комфортное жилье рядом с метро, но и получит прибыль за счет улучшения транспортной доступности новостройки.

Новостройки рядом со станциями метро, запланированными к открытию в 2017 году[1]

Название проекта	Станция	Расстояние (м)	Класс/ статус	РВЭ корпусов в продаже	Min стоимость кв. м (тыс. руб.)	Min бюджет покупки (млн руб.)
«Город»	«Верхние Лихоборы»	600	Комфорт/ квартиры	4 кв. 2018	125,7	5,11
«Летний сад»		750		4 кв. 2018 4 кв. 2019	120,2	3,4
«Мещерский лес»	«Говорово»	50		3 кв. 2017 4 кв. 2019	94,4	3,05
«Татьянин Парк»		750		4 кв. 2018	125,1	5,28
«Штаб-квартира на Мосфильмовской»	«Ломоносовский проспект»	850	Бизнес/ апартаменты	2 кв. 2017	169,6	9,45
SNEGIRI ECO	«Минская»	1000	Премиум/ квартиры	2 кв. 2017	510,7	49,54
«Долина Сетунь»		1000		Получение РВЭ	388,4	32,2
«Лобачевский»	«Мичуринский проспект»	900	Бизнес/ квартиры	4 кв. 2016	168,2	8,06
«Пикассо»	«Очаково»	150	Комфорт/ квартиры	2 кв. 2019	146,2	5,57
«Мичурино-Запад»		550		Получено РВЭ	150	6,32
«О7»		1350		1 кв. 2017 1 кв. 2018	150,5	5,35
«Мичуринский»	«Раменки»	250	Бизнес/ квартиры	Получено РВЭ	263	16,09
«Мосфильмовский»		700		Получено РВЭ, 1 кв. 2019	221,3	11,73
«Переделкино Ближнее»	«Рассказовка»	300	Комфорт/ квартиры	Получено РВЭ 4 кв. 2017	98,6	4,47
«Рассказоvка»		500		4 кв. 2017	125	5
Apartville Fitness & Spa Resort	«Селигерская»	400	Бизнес/ апартаменты	3 кв. 2017	113,3	4,73
«Дуэт»		450	Бизнес/ квартиры	4 кв. 2018	134,5	5,03
«Лучи»	«Солнцево»	550	Комфорт/ квартиры	1 кв. 2017 4 кв. 2018	97	4,08
«Янтарь Apartments»	«Ховрино»	700	Комфорт/ апартаменты	3 кв. 2017	85,1	2,84
«Смольная, 44»		800		1 кв. 2019	110,8	3,26
«Лайнер»	«ЦСКА»	200	Бизнес/ апартаменты	1 кв. 2017	156,8	4,98
«Лица»		300	Бизнес/ квартиры	4 кв. 2017	250	13,39

Источник: «Метриум Групп»

Что же касается тех будущих станций, которые дублируют уже действующие, то рядом с ними аналитики «Метриум Групп» насчитали 24 проекта. В подавляющем большинстве из них (14 новостроек) представлены исключительно апартаменты. Еще в семи – только квартиры. А в оставшихся трех и квартиры, и апартаменты.

Среди дублирующих станций самое большое количество новостроек расположено вблизи будущей станции «Деловой центр» Третьего пересадочного контура: 7 проектов, из которых шесть – это небоскребы ММДЦ «Москва-Сити», а также новый жилой комплекс премиум-класса CITY PARK. Для этих объектов принципиального улучшения транспортной ситуации не произойдет из-за того, что здесь уже работают целых две станции метро и одна остановка МЦК.

Стоит также отметить будущую станцию метро «Минская». Всего в радиусе 1,5 км от нее представлены 5 новостроек. Однако они расположены таким образом, что 3 из них («Квартал Триумфальный», «ФилиЧета-2» и Match Point) попадают в зону действия уже работающих станций метро, а еще 2 – SNEGIRI ECO и «Долина Сетунь» – находятся в локации, рядом с которой остановочных пунктов метрополитена ранее не было. За счет этого «Минская» попала сразу в две категории: как станция, открытие которой окажет влияние на соседние новостройки, и как дублирующая станция.

Новостройки рядом с будущими станциями метро, дублирующими действующие[2]

Название проекта	Станция	Расстояние (м)	Дублирующая станция	Класс/ статус	РВЭ корпусов в продаже	Min стоимость кв. м (тыс. руб.)	Min бюджет покупки (млн руб.)
IQ Квартал	«Деловой центр»	50	«Деловой центр» (метро, МЦК), «Выставочная»	Элит/ апартаменты	Получено РВЭ	264	15,57
«Башня Федерация»		200			1 кв. 2017	500	43,34
«Город Столиц»		300			Получено РВЭ	766,1	159,34
«Меркурий Сити Тауэр»		400			Получено РВЭ	542,6	24,42
«ОКО»		450			Получено РВЭ	477,1	30,7
NEVA TOWER		500			4 кв. 2018	296,6	19,32
CITY PARK		1100		Премиум/ квартиры	2 кв. 2018	213,9	7,77
«Квартал Триумфальный»	«Минская»	1200	«Славянский бульвар»	Премиум/ квартиры	4 кв. 2018	185,5	12,88
Match Point		1200	«Филевский парк», «Багратионовская»	Бизнес/ апартаменты	4 кв. 2019	201	6,12
«ФилиЧета-2»		1250		Бизнес/ квартиры	4 кв. 2016	182	10,25
«Поколение»	«Окружная»	150	«Владыкино» (метро), «Окружная» (МЦК)	Комфорт/ квартиры	4 кв. 2017 1 кв. 2018	122,2	5,12
Гостиница «Восток»		250		Комфорт/ апартаменты	1 кв. 2018	130,7	2,28
Cleverland		900			4 кв. 2018	124	2,34
«Искра Парк»	«Петровский Парк»	350	«Динамо»	Бизнес/ апартаменты	4 кв. 2018	184	8,9
«ВТБ Арена Парк»		450			4 кв. 2017	207,7	12,3
				Премиум/ апартаменты	2 кв. 2017	538,1	53,5
«Царская площадь»		500		Бизнес/ квартиры	3 кв. 2018	222,9	9,49
				Бизнес/ апартаменты		190,8	6,54
«Династия»	«Хорошевская»	300	«Полежаевская»	Бизнес/ квартиры	4 кв. 2019	165	6,15
«Прайм Тайм»	«ЦСКА»	1100	«Аэропорт»	Бизнес/ квартиры	4 кв. 2018	236,5	8,71
Aerolofts		1200		Бизнес/ апартаменты	Получено РВЭ, 1 кв. 2017	210	7,42
МФК «Фили Град»	«Шелепиха»	900	«Фили»	Комфорт/ квартиры	Получено РВЭ, 1 кв. 2017	215	9,21
				Комфорт/ апартаменты		185	5,68
ONLY		800		Бизнес/ апартаменты	2 кв. 2018	176,7	5,84
«ЦЕНТР-СИТИ»		100	«Деловой центр» (метро, МЦК), «Шелепиха» (МЦК)	Бизнес/ квартиры	4 кв. 2020	148,2	5,2
«Сердце Столицы»		850			4 кв. 2017 4 кв. 2018 4 кв. 2019	170,2	9,65
				Бизнес/ апартаменты	4 кв. 2018	222,3	8,12
«Новая Пресня»		600			Получено РВЭ	177,5	6,94

Источник: «Метриум Групп»

 «Если рассматривать новостройки рядом с будущими станциями метро как инвестиционный инструмент, то следует иметь ввиду ряд нюансов, – резюмирует Мария Литинецкая. – Во-первых, проекты, рядом с которыми уже есть действующие станции метро, получат совсем незначительную прибавку. То же самое касается и новостроек в высокобюджетном сегменте: подавляющее большинство покупателей квартир бизнес- и премиум-класса пользуются личным автотранспортом. Максимальный же прирост в цене ждет проекты комфорт-класса, расположенные в районах, ранее не охваченных сетью метрополитена. Это могут быть территории Новой Москвы, старые столичные районы за МКАД, а также локации, находящиеся между действующими ветками метро, но на большом удалении от них. Сегодня на рынке представлено немало таких проектов, причем с довольно низким порогом входа. При этом жилой комплекс должен находиться в пешей доступности от будущей станции подземки. Сочетание всех этих факторов позволит получить доход от инвестиций на уровне 30-40% даже в текущей экономической ситуации в стране».

Елена Кудымова

[1] Проекты сгруппированы по станциям метро, станции расположены в алфавитном порядке, а новостройки – по мере удаления от метро.

[2] Проекты сгруппированы по станциям метро, станции расположены в алфавитном порядке, а новостройки – по мере удаления от метро.