Подавляющее большинство квартир комфорт-класса сегодня предлагается в проектах комплексной застройки – без малого 95%. При этом многие покупатели желают приобрести квартиры в районах со сложившейся жилой средой: рядом со своим прошлым местом жительства, лесопарковой зоной или конкретным образовательным учреждением. Такую возможность предлагают только камерные проекты. Эксперты «Метриум Групп» подготовили обзор подобных новостроек в массовом сегменте.
При составлении обзора камерных проектов в массовом сегменте специалисты «Метриум Групп» сделали выборку исходя из следующих параметров:
– суммарная площадь квартир не должна превышать 30 тыс. кв. м (при средневзвешенной площади квартир на первичном рынке комфорт-класса, которая сегодня составляет около 60 кв. м, такая площадь новостройки соответствует примерно 500 квартирам);
– количество корпусов в проекте должно быть не больше трех.
По оценке экспертов «Метриум Групп», на сегодняшний день в Москве представлено 13 жилых комплексов комфорт-класса, соответствующих описанным выше критериям. Это примерно четверть от общего количества проектов в данном сегменте в старых границах столицы. Правда, по объему предложения их доля значительно меньше: лишь 5% квартир в массовом сегменте сегодня предлагаются в подобных небольших проектах. В количественном выражении эта цифра составляет 950 квартир.
Проекты компактной застройки комфорт-класса сегодня представлены во всех округах «старой» Москвы, за исключением ЦАО и САО. При этом в шести округах расположено по два подобных жилых комплекса, а в седьмом – СЗАО – только один.
Если же рассматривать объем предложения, то лидером является ЗАО, на долю которого приходится 24,1% всех квартир в камерных проектах массового сегмента. Вторую строчку делят ЮВАО и ВАО, на долю которых приходится 20,4% и 20,2% соответственно. Замыкает тройку ЮЗАО, в котором предлагается 14,4% квартир от общего объема в рассматриваемом сегменте рынка. Меньше всего лотов реализуется в СЗАО (6,7%) и СВАО (5,6%).
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», средневзвешенная стоимость квадратного метра в небольших жилых комплексах массового сегмента по итогам 1 квартала 2017 года составляет 180,8 тыс. рублей. С начала года этот показатель увеличился на 5,5%. Территориально самая высокая средняя стоимость «квадрата» сегодня зафиксирована на юге Москвы: в ЮАО показатель составляет 210,9 тыс. рублей. Это связано с тем, что оба представленных здесь проекта уже сданы в эксплуатацию. Остальные округа не дотянули до отметки в 200 тыс. рублей. Так, в ЮЗАО средневзвешенная стоимость кв. м составляет 193,6 тыс. рублей, а в ВАО – 190 тыс. рублей. Самый низкий показатель отмечен в ЗАО – 165,2 тыс. рублей за кв. м.
Кроме того, камерные проекты массового сегмента можно рассматривать в разрезе сроков ввода в эксплуатацию. Как правило, подобные новостройки возводятся значительно быстрее, чем масштабные жилые комплексы. Сразу 5 небольших жилых комплексов из представленных сегодня на первичном рынке уже получили разрешения на ввод в эксплуатацию. Еще в двух проектах это событие ожидается до конца текущего года. Четыре жилых комплекса запланированы к сдаче в 2018 году, оставшиеся 2 – в 2019 году.
Примечательно, что в проектах, уже получивших РВЭ, до сих пор остается довольно внушительный объем квартир в продаже – 30,2% от всего объема предложения комфорт-класса в компактных жилых комплексах. Правда, большинство лотов – это квартиры в панельных домах или малоликвидные «остатки» в монолитных проектах, введенных более года назад. В связи с этим в настоящий момент более востребованы объекты, сдающиеся в 2017 году, такие, как, например, ЖК «Яуза Парк». Это современное жилье, отвечающее требованиям сегодняшнего покупателя. Дом построен по монолитно-каркасной технологии. На долю данной категории приходится 16% от общего количества квартир в камерных проектах массового сегмента. А вот у новостроек, сдающихся в 2018 и 2019 годах, показатели примерно равны: 26,9% и 26,8% соответственно.
Стоит отметить, что средневзвешенная стоимость кв. м в проектах, запланированных к сдаче в 2017 году, выше, чем в тех, где уже получено РВЭ: 199 тыс. рублей против 194 тыс. рублей. Это связано с тем, что почти половина всех квартир в уже введенных проектах предлагается в панельных домах. В проектах 2018 и 2019 годов средние ценовые показатели составляют 177 тыс. рублей за кв. м и 155,7 тыс. рублей за кв. м соответственно.
Если же оценивать конкретные объекты, то самые низкие цены на квартиры сегодня представлены в жилом комплексе «Дом на Профсоюзной, 69» – от 5,09 млн рублей. Это проект реконструкции панельного дома 1973 года постройки. Сдать его в эксплуатацию девелопер планирует в 3 квартале 2017 года. На втором месте идет «Дом на Вешняковской», где порог входа составляет 5,25 млн рублей. Срок получения РВЭ – 4 квартал 2018 года. В тройку также вошел ЖК «Атмосфера» — от 5,28 млн рублей. Правда, сдаваться этот проект будет только в 3 квартале 2019 года.
Камерные ЖК массового сегмента[1]
ЖК | РВЭ | Округ | Район | Площадь
(кв. м) |
Стоимость кв. м (тыс. руб.) | Стоимость квартиры
(млн руб.) |
|||
Min | Max | Min | Max | Min | Max | ||||
«Мичурино-Запад» | Получено | ЗАО | Очаково-Матвеевское | 36,25 | 62,3 | 145 | 178 | 6,32 | 9,72 |
«Чертаново Северное, микрорайон 7Б» | Получено | ЮАО | Чертаново Северное | 43,68 | 60,65 | 171 | 181 | 7,47 | 10,98 |
«Летчика Бабушкина, 17» | Получено | СВАО | Бабушкинский | 44,7 | 44,7 | 196,8 | 220 | 8,8 | 9,83 |
«Дом на Нагатинской» | Получено | ЮАО | Нагатино-Садовники | 42 | 107 | 186,4 | 243,2 | 9,04 | 21,84 |
«Горизонт» | Получено | ЮЗАО | Зюзино | 51,2 | 110,3 | 182,3 | 238,7 | 10,04 | 70,55 |
«Дом на Профсоюзной, 69» | 3 кв. 2017 | ЮЗАО | Коньково | 34,7 | 38,7 | 145 | 176,3 | 5,09 | 6,81 |
«Яуза Парк» | 3 кв. 2017 | ВАО | Богородское | 42,65 | 99,84 | 169,0 | 206 | 8,1 | 19,7 |
«Дом на Абрамцевской» | 3 кв. 2018 | СВАО | Лианозово | 36 | 90 | 158,3 | 195,8 | 6,18 | 15,18 |
«Дом в Кузьминках» | 3 кв. 2018 | ЮВАО | Кузьминки | 39 | 79 | 168,1 | 209,67 | 7,12 | 15,57 |
«Дом на Вешняковской» | 4 кв. 2018 | ВАО | Вешняки | 34 | 89 | 141,9 | 179,1 | 5,25 | 15,25 |
«Дом на Сходненской» | 4 кв. 2018 | СЗАО | Южное Тушино | 41 | 84 | 163,6 | 219,6 | 7,18 | 18,01 |
«Пикассо» | 2 кв. 2019 | ЗАО | Тропарево-Никулино | 38,5 | 183 | 129,3 | 192,3 | 5,6 | 34,77 |
«Атмосфера» | 3 кв. 2019 | ЮВАО | Люблино | 36,4 | 76,6 | 140 | 148 | 5,28 | 11,11 |
Итого: 13 ЖК | 34 | 183 | 129,3 | 244,2 | 5,09 | 70,55 |
Источник: «Метриум Групп»
«Для покупателя подобные камерные проекты обладают определенными преимуществами относительно масштабных микрорайонов, – комментирует Дмитрий Земсков, коммерческий директор ОАО «Главстрой Девелопмент» (девелопер проекта «Яуза Парк»). – Во-первых, это более короткие сроки строительства. Небольшой жилой комплекс за 2-3 года будет введен в эксплуатацию и стройка прекратится. А в квартальной застройке ввод происходит поэтапно. И даже если ваш дом сдали, то вокруг продолжается возведение остальных корпусов. Во-вторых, это готовая инфраструктура в районе со сложившейся жилой застройкой. Кроме того, за счет одномоментного ввода в эксплуатацию всего проекта целиком, сразу сдаются и объекты собственной инфраструктуры. Третье преимущество – высокий инвестиционный потенциал квартир в объектах компактной застройки ввиду того, что объем предложения ограничен. После завершения строительства на рынок попадает совсем небольшая доля инвестиционных лотов, в то время как в масштабных жилых комплексах их количество может исчисляться сотнями».
«Стоимость квадратного метра в камерных проектах комфорт-класса сегодня примерно на четверть выше, чем в среднем по массовому сегменту, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Но, несмотря на это, квартиры в таких жилых комплексах пользуются высоким спросом у покупателей. Многие клиенты выбирают подобные объекты в качестве альтернативы вторичному жилью в том же районе. Ведь это возможность приобрести жилье в хорошей локации, с полностью сформированной средой обитания, с понятной транспортной системой. При этом в новом доме, построенном в соответствии с современными требованиями к комфорту».
Елена Кудымова
[1] Проекты расположены по предполагаемой дате получения разрешений на ввод в эксплуатацию. При совпадении показателей учитывается минимальная стоимость квартиры.